Alla Sveriges bostadsrättsföreningar har nu att förhålla sig till att de från och med räkenskapsår som startar efter 2025-12-31 ska göra sin årsredovisning enligt K3.
De senaste åren har kraven ökat för Sveriges bostadsrättsföreningar. Sedan tidigare har det kommit specifika krav gällande bl.a. nyckeltal, förklaring till förluster och kassaflöde i enlighet med BFNAR 2023:1 Kompletterande upplysningar m.m. i bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Dessa ändringar har lagts till med tanken att det skulle hjälpa presumtiva köpare att lättare kunna jämföra olika bostadsrättsföreningars ekonomi. Detta för att på ett bättre sätt kunna bedöma hur föreningen står rustad för kommande räntehöjningar, underhåll och vilket sparande som görs löpande.
Då skillnaden mellan K2 och K3 på en övergripande nivå är att i K3 finns inga förenklingar i redovisningen på samma sätt som i K2, då K3 ställer krav på en mer rättvisande redovisning. I K3 finns krav på att dela upp materiella anläggningstillgångar i komponenter, om nyttjandeperioden skiljer sig väsentligt mellan komponenterna. Bostadsrättsföreningars viktigaste tillgång är byggnad och normalt för en byggnad är att den består av flera olika väsentliga komponenter, som t.ex. stomme, tak, fönster etc. där nyttjandeperioden kan skilja sig väsentligt. Detta innebär således att Bostadsrättsföreningar fr.o.m. 1 januari 2026 behöver dela upp bygganden i olika komponenter. Anledningen till detta är att lagstiftaren har bedömt att det är väsentligt att avskrivningarna ger en mer rättvisande bild än den schablonavskrivning som ofta har använts i K2. I K2 har byggnaden ofta skrivits av i sin helhet på 100 år, utan komponentuppdelning. Detta innebär att många bostadsrättsföreningar står inför en ökad avskrivning kommande år, vilket kommer påverka bostadsrättsföreningens resultat och eget kapital negativt. Detta då komponentavskrivningarna på ett tydligare sätt ska vara kopplade till underhållsplanen för byggnaden. Syftet är att ge styrelsen bättre förutsättningar att fatta långsiktiga beslut som stärker den ekonomiska tryggheten. Samtidigt innebär det ett större ansvar för styrelsen att säkerställa byggnadens skick och en stabil, kontinuerlig drift.
För att vara förberedd på övergången till K3 rekommenderas att Bostadsrättsföreningar ser över följande delar:
- Underhållsplanen - kommande års underhållsbehov av fastigheten och komponenterna bör specificeras och tydliggöras.
- Anläggningsregister - byggnadsvärdet behöver delas upp i komponenter med olika nyttjandeperioder.
- Årsredovisningen – en ingångsbalansräkning behöver upprättas vid övergången till K3 (mindre föreningar kan välja att inte räkna om jämförelsetalen) och upplysning om nya redovisningsprinciper behöver anges. Nytt fr.o.m. 2026 är att årsredovisningen ska lämnas in till Bolagsverket och innehålla datum för upprättande.
Värt att notera är att kravet på att gå över till K3 även avser andra företagsformer än bostadsrättsföreningar. För företag, oberoende av organisationsform, där mer än 75% av nettoomsättningen kommer från byggnaden är det krav att från 2026 att upprätta årsredovisningen i enlighet med K3. Eftersom fastighetsägare kan ha olika typer av hyresgäster, till exempel lokalhyresgäster och hyresrätter för boende, kan avskrivningstiderna på komponentnivå väsentligt skilja sig åt. För dessa företag blir också uppskjutna skatteskulder ofta aktuella.
